＜連載第24回＞
建物の一部が滅失した場合の復旧等について
2013/8/20
今回は、区分所有法61条［注1］について考えてみましょう。区分所有法61条は、建物の一部が滅失した場合の復旧等に関する規定です。
以下、区分所有法のことを単に「法」といいます。
はじめに
１ 通常の共用部分の管理について
通常の共用部分の管理については、以下のように分類できます。
①「保存行為」・・・法18条1項但し書［注2］
②「共用部分の管理」・・・法18条1項本文［注2］
③「共用部分の変更」・・・法17条1項［注3］
２ 一部滅失への対処について
共用部分の一部が滅失してしまった場合、通常の管理として対処するには限界があります。そこで、法61条は、一部滅失に対する特別な対処について規定しています。
３ 全部滅失への対処について
仮に建物が全部滅失した場合には、区分所有関係もなくなっていますので、区分所有法の適用はありません。基本的は民法が適用されます。
ただし、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」が適用される余地はあります。ちなみに、同法は「大規模な火災、震災その他の災害により、その全部が滅失した区分所有建物の再建及びその敷地の売却、その一部が滅失した区分所有建物及びその敷地の売却並びに当該区分所有建物の取壊し等を容易にする特別の措置を講ずることにより、被災地の健全な復興に資することを目的」とした法律です。
法61条について
１ 総論
「復旧」とは、滅失前の状態に回復（原状回復）することをいいます。
法61条1項［注1］は、「建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したとき」を前提とする規定です。このような滅失について小規模一部滅失と呼ぶこととします。
これに対して、建物の価格の2分の1超に相当する部分が滅失したときを大規模一部滅失と呼ぶこととします。
なお、ここでいう「建物の価格」とは建物全体の価格を指します。
抽象的に言えば、滅失前の建物全体の価格が20億円であったとして、一部滅失後の建物全体の価格が10億円以上（すなわち2分の1以下に相当する部分の滅失）であれば小規模一部滅失といえます。仮に、一部滅失後の建物全体の価格が10億円未満（すなわち2分の1超に相当する部分の滅失）であれば大規模一部滅失ということになります。
ちなみに、平成14年改正法によって、建替え決議の客観的要件（旧法62条1項参照）が撤廃されていますので、現行法のもとでは、老朽・損傷・一部滅失などとは無関係に建替え決議が可能です。
| ＜旧法62条1項＞ 老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至つたときは、集会において、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、建物の敷地に新たに主たる使用目的を同一とする建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。 |
| ＜現行法62条1項＞ 集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。 |
２ 小規模一部滅失の場合
（１）決議
小規模一部滅失の場合、「集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議」をすることができます（法61条3項）。
ここでいう「決議」とは、法39条1項の決議（いわゆる普通決議）を指します［注4］。
（２）共用部分の復旧について
各区分所有者は、復旧決議や建替え決議がなされる前に単独で共用部分を復旧することができます。その場合、共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を法14条［注5］に定める割合に応じて償還請求することが可能です（法61条2項）［注1］。
ただし、規約に別段の定めがあればそれによります（法61条4項）［注1］ので、例えば各区分所有者が単独で共用部分を復旧することを禁止する規約の定めも可能です。
（３）専有部分の復旧について
各区分所有者が自己の専有部分を復旧することは基本的に自由です。
したがって、専有部分を復旧することを禁止する規約の定めは、基本的に法的拘束力を有しないと解されます。
仮に当該専有部分の復旧行為が「区分所有者の共同の利益に反する行為」（法6条）［注6］に当たるのであれば、当該復旧行為の停止等の請求（法57条）［注7］が認められる余地もありますが、現実的にそのような請求が認められることは稀でしょう。
３ 大規模一部滅失の場合
（１）決議
大規模一部滅失の場合には、「集会において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議」をすることができます（法61条5項）［注1］。
（２）共用部分の復旧について
大規模一部滅失の場合、区分所有法上、各区分所有者の単独復旧は認められていません。つまり、仮に各区分所有者が共用部分を復旧したとしても、法61条2項のような根拠に基づく償還請求は認められません。ただし、民法の規定を根拠とする請求が認められる余地はあるでしょう（民法702条、民法703条参照）。
共用部分を復旧する旨の決議があった場合、決議賛成者以外の区分所有者は、決議に賛成した区分所有者の全部又は一部（法61条7項）あるいは買取指定者（法61条8項）に対し、建物及びその敷地に関する権利の買取請求権を行使できます。（法61条7項～11項、13項参照）［注1］。
また、大規模一部滅失の日から6月以内に復旧決議や建替え決議がなされない場合にも、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利の買取請求権を行使できます（法61条12項参照）［注1］。
（３）専有部分の復旧について
大規模一部滅失の場合も、各区分所有者が自己の専有部分を復旧することは基本的に自由であり、この点については、上記の小規模一部滅失の場合と同じです。
さいごに
法61条は「復旧」を前提としています。
仮に、「復旧」（原状回復）ではなく、「共用部分の変更」に当たる場合には、法17条［注3］の適用がありますので注意しましょう。
（弁護士／平松英樹）
