＜連載第18回＞
区分所有法26条2項・4項について
2013/5/28
今回は、区分所有法26条2項・4項を確認するとともに、いくつかの問題について検討してみましょう。
区分所有法26条2項について
ご承知のように現在の区分所有法26条2項は、平成14年改正（平成14年法律第140号）により、次のように定められています（平成15年6月1日施行）。
| ＜現行の区分所有法26条2項＞ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第１８条第４項（第２１条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 |
なお、改正前は次のように定められていました。
| ＜平成14年改正前の区分所有法26条2項＞ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第１８条第４項（第２１条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領についても、同様とする。 |
つまり、平成14年改正により、管理者は「共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領」についての権限も有することになりました。
区分所有法26条4項について
区分所有法26条4項は、改正前後を通じて次のように定められています。
| ＜区分所有法26条4項＞ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第２項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。 |
つまり、現行法のもとで、管理者は、「共用部分等について生じた損害賠償金」等の請求等に関しても「区分所有者のために、原告又は被告になること」が可能です。
マンションの瑕疵に関する問題
（１）改正前は？
平成14年改正前においては、共用部分に瑕疵がある場合の損害賠償金の請求等は管理者の権限に含まれておらず、管理者が訴訟追行することも認められていませんでした。
民法の考え方からすれば、例えば共用部分の瑕疵に基づく損害賠償請求権は、当該共用部分の共有者である各区分所有者に可分的に帰属するもの（各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するもの）と解されているからです（東京高裁平成8年12月26日判決［注1］参照）。
（２）改正後の結論
平成14年改正により、この点の不都合性が一応解消されたと言えるでしょう。
例えば、マンション分譲当初から共用部分に瑕疵があるような場合、管理者は、区分所有法26条2項・4項に基づいて、マンションの売主（分譲業者）に対し、損害賠償金の請求（民法570条・566条）ができるようになりました。
（３）補足
上記（２）は、あくまでも共用部分についての話です。専有部分については別です。
区分所有法26条2項は、「共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領」を定めているに過ぎません。
ここでいう「共用部分等」とは、「共用部分並びに第21条に規定する場合における当該建物の敷地及び付属施設」（区分所有法26条1項［注2］）をいい、専有部分は含まれません。
近隣からの騒音に関する問題
（１）結論
例えば、隣地のマンションの工事騒音によって、こちらのマンションの多くの住人が精神的苦痛を受けているというようなケースを考えてみましょう。
この場合、騒音による損害は、住人（各人）に生じているものであって、「共用部分等」に生じているものではありません。
したがって、この場合の損害賠償請求等に関しては、管理者の権限に含まれず、管理者は区分所有法26条4項に基づく訴訟追行もできません。
（２）補足
上記（１）は、マンション外部の第三者との関係の話です。マンション内部（住人）の騒音問題については別です。
例えば、マンション内部の住人の騒音行為が「共同の利益に反する行為」（区分所有法6条1項参照）といえるような場合、「義務違反者に対する措置」（区分所有法第7節参照）として、管理者が差止請求等を行うことは可能です。
近隣の高層建物建築による日照被害に関する問題
（１）結論
例えば、隣地に高層建物が建築されることになり、それにより、こちらのマンションの日照に影響があるというケースを考えてみましょう。
この場合の被侵害権利・利益となる日照権はいわゆる人格権であって、「共用部分等」についてのものではありません。
つまり、日照権侵害に基づく損害賠償請求権等は、「共用部分等について生じた」とはいえず、管理者の権限に含まれません。
したがって、管理者は、区分所有法26条4項に基づく訴訟追行もできません。
（２）補足
日照権が区分所有法3条の団体（いわゆる管理組合）に帰属すると解することも困難でしょう。
第三者の不法行為によるマンション共用部分の損傷等に
関する問題
（１）結論
例えば、隣地の建物建築工事の不手際で、こちらのマンションの外壁等が損傷したようなケースを考えてみましょう。
この場合は、「共用部分等について生じた損害賠償」の問題といえます。
したがって、こちら側のマンションの管理者は、区分所有者を代理して損害賠償金を請求・受領する権限を有し、「規約又は集会の決議により・・・原告又は被告となる」ことができます（区分所有法26条4項）。
（２）補足
例えばマンション標準管理規約（単棟型）第67条3項2号の規定は、区分所有法26条4項でいうところの「規約」に該当しますので、このような規約があるマンション（管理組合）では、理事長が理事会の決議を経て訴訟追行することも可能と考えられています。
ただし、筆者としては、仮にこのような規約があったとしても、「集会（総会）の決議」を経て、「管理者」として訴訟追行することをおすすめします。その理由については、別の機会に述べたいと思います。
（弁護士／平松英樹）
